貸す流れ・ポイント
LEASE・賃貸
賃貸物件を所有している方が貸したい場合、さまざまなケースがあります。
例えば、住居では
今まで貸していたが空室になった、家族の増減により、今の家を住み替えて新しいところに引越し、仕事での国内外転勤・会社の異動など。
事務所・店舗では
現テナント退去、自身の事務所店舗等を移転、統合、廃止など。
もちろん新規に賃貸物件を建築することもあるかと思います。
このようにいろいろなケースがありますが、実際にどんなことに注意したらよいのでしょうか。
ここでは、貸すことのメリット・デメリットについてや、貸すまでの全体の流れについてを見ていきます。
お部屋を貸すのって、実はいろんなきっかけがあるんだよ〜。
転勤や住み替え、新しく建てた物件を貸す場合もあるね。
メリットは家賃収入だけど、管理の大変さもあるのよね。
そこは僕たちみたいな不動産会社に任せてもらう方法もあるよ。
事務所や店舗の移転で貸し出す場合もあるのよ〜。
どんなきっかけでも、まずは気軽に相談してほしいな。
メリット・デメリット、両方をちゃんと知っておくのが大事よね。
納得した上で、貸し出しを決めてもらえたら嬉しいよ。
①家を貸すことのメリット・デメリット
まずは、所有物件を貸すことについてのメリットとデメリットを検討していきましょう。
物件を貸すことの一番のメリットは家賃収入が得られる点です。本業とは別に収入が得られるメリットはとても大きいと思います。
一方で、建物の劣化や設備の故障などの対応や、入居者との様々なトラブルの対応などのデメリットもあります。ただこちらは、不動産会社などに管理業務を依頼することで代行してもらうことも可能です。
様々な点において、メリットとデメリットをよく理解し、自分に合った選択をすることが大事です。
まず、貸し出す際には通常の更新がある「普通借家契約」、更新が無い「定期借家契約」との2択があります。それぞれの内容について説明します。
「普通借家契約」
契約期間は、通常2年間とすることが多いです。
例えば、当面この家に住む予定がないなどといった場合、賃貸収入を得たいときに有効です。
〇メリット
・契約期間に定めがないため、入居者から契約解除の申し出がない限りは更新される
・入居者から退去の申し出があるまで家賃収入が得られる
×デメリット
・貸主の都合による契約解除をすることができない
・入居者に問題があったとしても、正当な事由がない限り貸主からの契約解除ができない
「定期借家契約」
契約更新のない契約で、契約期間は貸主が自由に決めることができます。
例えば、転勤などで5年間だけ家を貸したいといったときに有効です。
〇メリット
・契約期間が終われば、更新がないため確実に明け渡される
・必ず家が戻ってくるので安心感がある
×デメリット
・契約期間が決まっているため、定められた期間よりも長期間借りたい入居者からは敬遠されがち
・普通借家契約の家賃相場よりも安く設定しないと、入居者が決まりづらいことがある
このように契約によって、貸主ごとにそれぞれ良い点・悪い点があることでしょう。
自分の状況、将来の見通しなどをよく考え、また不動産会社にも相談をし検討することが大切です。
②物件を貸すときの手順
いざ、所有物件を貸そうと思ったとき、まずは何をすれば良いのでしょうか。
自分で全部やるのか、それともいくつかの手順を不動産会社に依頼するのか。
まずは、全体の流れについてお話します。それらを把握した上で、どうするかを決めていくと良いでしょう。
1.賃料の査定依頼
入居者の募集を不動産会社に依頼する場合は、まず賃料の査定を依頼します。
2.不動産会社に依頼する業務の決定と正式な依頼
自分で物件を貸し出す際には、入居者の募集を行い、入居後の管理（賃料の授受・クレーム対応・設備故障の対応等）を行う必要があります。
これらを自ら行うことができない場合は、不動産会社に依頼します。
入居者の募集に関しては仲介業務を、入居後の管理に関しては管理業務を依頼することになります。
■依頼する際に必要になる書類
・間取り図、パンフレット
・建物登記簿謄本
・土地登記簿謄本
・本人身分証明書
・印鑑
・その他、提出を求められた書類等
■設定する条件
・賃料
・管理費
・更新料
・敷金、礼金
・火災保険の加入について等
3.入居者の募集、審査
普通借家契約と定期借家契約、どっちが合うかは状況次第だね。
ずっと貸したいなら普通借家、期間が決まっているなら定期借家がいいのよ。
査定依頼から入居者募集まで、僕たちがサポートできるよ。
必要な書類も、事前に教えてもらえれば準備しやすいわよ。
賃貸募集業務と管理業務、どちらを依頼するかも自由に選べるんだ。
入居者の審査も、しっかり行って安心できる方に貸し出すのよ。
契約と引き渡しまで、一貫してサポートするから安心してね。
わからないことがあれば、遠慮なく聞いてほしいわ〜。
各条件が決まった後は、いよいよ入居者の募集開始です。
仲介業務を依頼している場合、入居希望者から申し込みがあれば、不動産会社から連絡があり、入居者の審査をして可否を決定します。結果については不動産会社から申込者に通知されます。
4.契約、引き渡し
入居希望者との条件が合えば、次は契約となります。
仲介業務を依頼している場合には契約の締結と引き渡しまでは、不動産会社が行ってくれます。
5.入居後の管理
管理業務を依頼している場合には、不動産会社が対応してくれます。
自ら管理を行う場合には、以下のような対応を行わなければなりません。
1）家賃管理
指定口座への入金を確認し、入金が確認できなければ借主へ連絡します。
2）クレーム等の対応
借主から、設備が故障した等のクレームがあった場合、速やかに対応する必要があります。
3）更新・退去の対応
契約期間の満了が近い場合の案内や、解約の申し出があった場合の手続きを行います。
4）退去後の各手配
退去後にまた貸し出しを行う場合には、設備のリフォームやルームクリーニングの手配を行います。
また、預かっている敷金がある場合には、クリーニング費用などの清算をした後、余剰分は返金、敷金分を超えている費用については請求を行います。
6.入居者の退去
入居者から解約の申し出があった場合は、解約日を決定し、貸主と入居者双方の立ち合いで建物の明け渡しを行います。
管理業務を依頼している場合、不動産会社も含めた三者の立ち合いも可能です。
7.退去後のリフォーム
また新たに入居者を募集する場合、劣化や故障、汚れなどに関してリフォームやクリーニングを行います。
基本的に、ルームクリーニング費用と故意過失による汚損・破損に関しては借主に請求することができますが、経年劣化によるものは貸主負担となります。
以上が、家を貸し出すところからその後の管理についてまで、おおまかな流れになります。
全てを貸主が自ら行うのはなかなか大変です。特に、貸主も借主も、お互い直接連絡を取り合うのは何かと言いにくい事もあったりするものです。
そういった心配をなくすためにも、信頼できる不動産会社に業務を依頼するのもひとつの手ではないでしょうか。
物件を貸した時の注意点！
住まいを貸すことで得た家賃収入に関しては、確定申告が必要になります。詳しくは税理士に相談し、手続きを行いましょう。
入居後の管理も、お任せいただければ安心よ〜。
クレーム対応や更新手続きも、しっかり対応するよ。
確定申告のことも、税理士さんと相談しながら進めていきましょ。
貸主様が安心して収入を得られるよう、一緒に頑張ろうね。
退去のときも、立ち合いを含めて丁寧に対応するのよ。
リフォームや清算の手配も、まとめて任せてもらえるんだ。
管理委託の費用は経費になることも、忘れずお伝えしておくわね。
長く安心して貸し出せるよう、一緒に見守っていこう。