管理について

①賃貸管理とは？

「賃貸管理」とは、所有している不動産を人に貸し出すにあたって発生する、さまざまな業務をまとめて指す言葉です。

具体的には、入居者の募集（賃貸募集業務）と、入居後の家賃管理・クレーム対応・契約更新・退去手続きなど（管理業務）に分かれます。
これらを貸主様ご自身ですべて行う「自主管理」と、不動産会社に任せる「管理委託」の2つの方法があります。

こんなケースがあります

賃貸管理をご検討される方の所有状況は、実にさまざまです。代表的なケースを見てみましょう。

■分譲マンションの1部屋を貸し出す場合
ご自宅として購入した分譲マンションの1室を、転勤や住み替えなどのタイミングで貸し出すケースです。
管理組合が別途あるため、建物全体の管理（共用部の清掃・修繕等）はマンション管理組合が担い、貸主様が管理すべき範囲は「室内」と「入居者対応」に限定されるのが特徴です。

■複数の部屋・物件を所有して貸し出す場合
相続や資産形成を目的に、複数の区分マンションやアパートの部屋を所有されているケースです。
物件が複数になると、契約更新のタイミングや入居者対応が重なることも多く、自主管理では手間が大きくなりやすいため、管理委託を選ばれる方が多い傾向にあります。

■マンション・アパートを1棟所有して貸し出す場合
建物そのものを所有するオーナー様のケースです。
室内の管理だけでなく、外壁・屋根・共用部分の修繕やエレベーター等の設備管理まで、建物全体の維持管理が必要になるため、管理業務の範囲も広くなります。長期的な修繕計画も含めて、専門家に相談しながら進めるのがおすすめです。

普通借家契約について

賃貸借契約の中で、もっとも一般的に使われているのが「普通借家契約」です。特に事情がない限りは、こちらの契約方法が選ばれることが多くなっています。

普通借家契約は、契約期間（2年間が一般的）が満了した際、どちらのケースでも更新料が発生します。更新の方法として、主に次の2パターンがあります。
A．通常の更新書類の署名捺印手続きを、更新期間ごとに行うケース（更新書類の手続きが発生します）
B．書類手続きが不要で、自動的に契約が更新されるケース
どちらの方法になるかは契約内容によりますが、いずれにしても借主が希望する限り、長く住み続けられる契約方法といえます。

〇メリット
・長期入居が期待できるため、空室期間が発生しにくい
・貸主・借主双方にとって、なじみのある一般的な契約方法である

×デメリット
・貸主の都合だけで契約を終了させることができない（正当な事由が必要）
・「〇年後には自分たちが戻りたい」といった一時的な貸し出しには不向き
・更新の際に、書類手続きの有無にかかわらず更新料が発生する

転勤などの一時的な貸し出しには「定期借家契約」

「数年後には自分たちが戻って住みたい」「転勤の間だけ貸したい」というご希望がある場合には、「定期借家契約」という契約方法があります。

普通借家契約とは異なり、定期借家契約は契約期間の満了とともに、更新なく契約が終了するという特徴があります。
そのため、「〇年後には自宅に戻る予定がある」といった一時的な貸し出しに向いた契約方法です。

実際によく利用されるのは、分譲マンションの所有者様が、海外赴任や地方への転勤で一定期間だけ自宅を離れるケースです。「戻ってくる時期がはっきりしている」という状況と、定期借家契約の性質がちょうど合っているためです。

契約期間は、短い場合で1年程度、一般的には2〜4年、長い場合は5年前後で設定されることが多いです。
普通借家契約と違い、更新という概念自体が無いため、更新料も発生しません。期間が満了すれば契約は終了し、双方が合意すれば新たに契約を結び直す形になります。

〇メリット
・契約期間が満了すれば、確実に物件が戻ってくる（更新の可否で揉める心配がない）
・海外赴任・転勤・留学など、期間が決まっている貸し出しに適している
・貸主・借主どちらにとっても「いつまで」が明確なため、計画が立てやすい
・更新の概念がないため、更新料が発生しない

×デメリット
・契約期間が決まっていることを敬遠され、入居者が決まりにくい場合がある
・相場より家賃をやや低めに設定しないと、募集が難航することがある
・契約時に「更新がなく、期間満了で終了する契約である」ことを、書面を交付して事前に説明する義務があり、この手続きを怠ると契約が無効になる場合がある
・契約期間が1年以上の場合、貸主は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、契約が終了する旨を借主に通知しなければならない

定期借家契約は法律上の手続きが普通借家契約より厳格なため、契約書の作成や事前説明については、不動産会社や専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

普通借家と定期借家、2つの契約があるんだね！

うん、多くの場合は普通借家契約が使われているんだ。

転勤とか、期間が決まっている場合は定期借家なんだね！

そうだね、海外赴任や地方転勤の間だけ貸したい方によく選ばれているよ。

更新料がないっていうのも、僕には新鮮だったな！

その代わり、契約期間の説明は特に丁寧に行う必要があるんだ。

どっちが合うか、迷ったら相談したいな。

うん、状況に合わせて一緒に考えていこう！

②賃貸募集業務

物件の募集を行い、契約締結が主な依頼内容になります。

※賃貸募集のみのご依頼も可能です。また、賃貸管理をご依頼いただいた場合は、賃貸募集業務も同時に行うことになります。

契約が済んだ後、業務委託にかかる契約事務手数料として募集賃料の1ヶ月+税が一般的にかかる費用になります。

募集に関して、貸主側から特別な依頼をしてかかった費用などがある場合は、別途、広告費がかかる場合があります。

③賃貸　管理業務

不動産会社に管理業務を依頼する際にかかる費用について

不動産会社に貸主様が、賃貸管理業務を依頼すれば負担が少なく済むので良さそう・・・
でも、費用はいくらくらいかかるのか。気になるところですよね。

ここでは、貸主様が貸し出すにあたっての管理業務の費用について、おおまかな内容を見ていきます。

契約者が入居後、物件等に関わる様々な管理について依頼することができます。

依頼する業務範囲や、物件の古さ等によりますが、一般的に家賃の5％が相場です（築35年以上など、老朽化が進んだ物件の場合は7％になることもあります）。
また、委託する戸数が数十戸、あるいはマンション・アパート1棟など多い場合には、4％程度に設定されるケースもあります。

参考例：月額賃料100,000円の場合
管理委託費5％だと、100,000円×5％×消費税＝月額管理委託費5,500円が目安になります。

オーナー様によっては、この管理委託費に相当する金額を、借主様に別途「月額管理費」として合わせてご請求されるケースもあります。
その場合、貸主様が実質的に追加でご負担いただく金額は無くなる計算になります。

弊社で管理業務には以下の業務が全て含まれております。※

【管理委託を依頼すると業務代行してくれる内容一覧】

＜入居中管理業務＞

・クレーム対応業務
・設備故障修繕交換手配業務
・入出金管理業務
・滞納督促業務

＜更新業務＞

・更新書類　作成確認業務
・更新書類　署名捺印取得業務

※更新業務完了時、更新事務手数料として更新料の５０％を頂戴いたします。

＜退去業務＞

・退去時立ち合い業務
・退去時精算明細作成業務
・退去後精算交渉業務
・リフォーム提案業務
・リフォーム業者紹介業務
・バリューアップ提案業務

＜提案業務＞

・マーケティング業務
・バリューアップ提案業務

上記の項目となっております。

＜賃貸募集業務＞

・募集図面作成業務
・インターネット広告掲載業務
・インターネット掲載写真撮影業務
・賃料等査定提案業務
・見込み客集客　案内業務
・賃貸借契約書類作成業務
・賃貸借契約重要事項説明業務
・賃貸紛争防止条例作成　説明業務
・鍵引き渡し業務
・各種関連書類作成送付　郵送業務

※成約時、賃料の１ヶ月分×消費税の契約事務手数料が別途かかります。
通常、借主から頂戴する礼金１か月分から不動産会社への支払いが相殺される場合が多く、実質、貸主は手数料に関して、手出しがかからない場合が多い状況です。

管理業務を依頼しない場合は

上記の業務は貸主自身が全て行うものとなり、自主管理をする必要があります。
（管理業務を委託しないで費用をかけず、全てを自分で行う場合）

管理業務については、ある意味で保険と考えておくとわかりやすいでしょう。

例えば車で事故が起こった場合、車の保険に入っていなければ当たり前ですが、保険金は一切支払われません。全てを自分自身が負担することになります。

大きな滞納やクレーム、故障、トラブルがあってから管理委託を依頼することは出来ません。それと考え方は同じかと思います。

実際のところ、一般の方が管理業務をすべて行うことは多岐にわたる業務と知識が必要で、長い間大家さん業をしている場合など、かなりの経験がないと実際難しいところです。

安心して、毎月の安定した賃貸収入を得るには、管理業務をお任せして頂くことをおすすめいたします。

また、管理業務にかかる管理委託手数料に関しては、経費として認められていますので、確定申告に際には忘れずに計上しましょう。