不動産売却の媒介契約、3種類それぞれのメリット・デメリット

ご自分の不動産を売却しようとしたときに、自分でやるのは大変なので不動産会社に売却依頼をするという方は多いのでは。

そして、不動産会社に売却を依頼する際に結ぶ媒介契約の中には3つの種類があるのをご存じですか？

今回は、その3つの種類の媒介契約について、それぞれの違いや特徴について詳しく解説していきます。

3つの種類の契約とは？

不動産売却の際、不動産会社と結ぶ媒介契約には以下の種類があります。

・一般媒介契約

・専任媒介契約

・専属専任媒介契約

上記の媒介契約というのは、売却活動をお願いするための契約になります。そのため、ここで媒介契約を結んだからといって料金がかかったりお金を請求されるといったことはないのでご安心を。

この媒介契約を結ぶ際に、いくらで売却するのかなどの条件についてや、無事に売却できた際の不動産会社に支払う成功報酬の額についてなどの取り決めを行うのです。

一般媒介契約とは

一番の特徴は、複数の不動産会社に重ねて依頼ができるという点になります。また、自分で買主を見つけた際にも売買が可能です。

他には、指定流通機構（レインズ）への登録は任意で、販売活動の状況についての報告義務もありません。契約期間は3ヶ月以内となっています。

専任媒介契約とは

一般媒介契約と違い、1社の不動産会社にのみ依頼をする場合は専任媒介契約になります。他の不動産会社へ重ねて依頼をすることはできません。自分で買主を見つけた際に売買できる点では一般媒介契約と同じです。

レインズへの登録は義務になり、媒介契約締結の翌日から7日以内（休業日を除く）に登録しなければなりません。また、販売活動の状況についての報告は14日に1回以上とされています。契約期間は3ヶ月以内です。

専属専任媒介契約とは

3つの媒介契約の中で最も内容が厳しくなっており、基本的な内容は専任媒介と同じですが、自分で買主を見つけて契約をすることはできません。

レインズへの登録義務は、媒介契約締結の翌日から5日以内（休業日を除く）、販売活動の状況についての報告も7日に1回以上となっています。契約期間は3ヶ月以内です。

指定流通機構（レインズ）とは

国土交通省が指定した全国の不動産物件情報を交換するためのコンピューターネットワークシステムのことです。不動産業者だけが閲覧することのできるサイトで、過去の取引の成約価格や現在売りに出ている物件を見ることができます。

登録されると全国の不動産会社が情報を見ることができるようになるため、よりたくさんの人に情報が届き買主を見つけられる可能性も高くなります。

それぞれのメリット・デメリット

ここまでで、3種類の媒介契約があることはお分かりいただけたかと思います。では、それぞれどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。特徴をよく理解した上で、自分に合った媒介形態を選びましょう。

【一般媒介】メリット・デメリット

不動産の売却はできるだけ多くの人の目に触れた方がいいわけですから、複数の不動産会社に依頼できる一般媒介契約はその点で成約になる可能性が高くなりやすいと言えます。また、自分で買主を見つけられるというのもメリットの一つです。人気のエリアや物件であれば買い手は多くなるので、複数の不動産会社が競って販売活動をしてくれ、早めに成約になる可能性も高いでしょう。

しかし、不動産会社の側からすれば、複数の不動産会社に依頼されているということは、いくら自分が頑張って営業や広告をしたとしても他の会社で決まってしまえば報酬を得ることができないということ。そのため、他の媒介契約に比べると販売活動に力が入らない可能性があります。また、複数の不動産会社に依頼をすると、条件を変えたり、申し込みが入ったりした場合の連絡を依頼したすべての不動産会社にしなければならず、何かと煩雑になりがちです。

【専任媒介】メリット・デメリット

1社にしか依頼をしないため、不動産会社も一生懸命販売活動をしてくれる可能性が高く、また販売状況の報告義務もあるため、売主側も状況を把握しやすく安心できる材料となります。自分で買主を見つけられるのと、レインズへの登録も義務なので広く物件が認知される点が大きなメリットとなるでしょう。

一方で、1社のみの依頼になるので広告や営業活動などがその不動産会社頼みで、売却時期や金額などが左右される可能性があります。また、他社との競争がないため逆に営業活動が活発にならないことも考えられます。

【専属専任媒介】メリット・デメリット

専任媒介よりも販売状況の報告が密になっているためさらに販売状況の把握がしやすくなります。また、専任よりも広告費用を多くかけて活発に販売活動をしてもらえる可能性が高くなります。

デメリットとしては自分で買主を見つけても不動産会社を介さずに売却することはできない点です。あとは専任媒介と一緒で、1社のみの依頼になるので売却時期や金額が左右されるのと、他社競争がないため営業が活発にならないことも考えられます。

オススメの媒介契約はどれ？

基本的には専任媒介契約が選びやすいのではないでしょうか。一般媒介と専属専任媒介のちょうどいいところを取ったような形ですので、売却について相談をしてみて信頼できる不動産会社だと感じたならその不動産会社に専任媒介を依頼してみるのもいいかもしれません。

媒介契約の更新は、依頼主からの申し出がなければ自動で更新されることはありません。また、状況が思わしくないのであれば一般媒介であれば解約はいつでもできますし、専任媒介、専属専任媒介は3か月後に更新をしなければ解約できます。一つ注意点としては、3ヵ月経たない契約期間の途中で解約する場合にはかかった広告費のペナルティが発生する場合もありますので契約書の記載について確認が必要です。

売れなかったらどうする？

万が一売れなかった場合のことも考えておくとその時に慌てずに済みます。売れなかった時には媒介の形態を変えるなどの検討してみるのも良いでしょう。専任媒介や専属専任媒介の場合だと、一定期間売れなかった場合にはその不動産会社が買い取りをする制度を設けているところもありますのでそちらを検討するのも一つの手です。

まとめ

以上、3つの媒介契約について解説しました。いずれの場合も、信頼できる不動産会社の見極めが重要になります。あなたの話をよく聞いてくれ、それに合わせた提案をしてくれる知識の豊富な不動産会社を見つけられると良いですね。